юридическая группа "АСП"
GO
Submit

Проблемы дольщиков при получении жилья

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, с которыми сталкивается человек, заключивший договор участия в долевом строительстве.

Деньги по договору застройщику выплачены полностью, а сроки сдачи дома переносятся. Вам приходится снимать жилье. Может ли дольщик в этой ситуации подать на застройщика в суд иск о компенсации расходов на аренду жилья?

В данной ситуации возможно два варианта. В первом речь идет о договоре, заключенном до вступления в силу 214 ФЗ «об участии в долевом строительстве». В договорах долевого строительства, не соответствующих положениям 214 ФЗ, как правило, указаны примерные сроки окончания строительства, и суд вынужден ориентироваться на сроки окончания строительства, установленные распоряжением губернатора Санкт-Петербурга, но подобные распоряжения, как правило, продлеваются несколько раз практически всеми строительными компаниями на значительный срок. Поэтому взыскать деньги за просрочку исполнения обязательств по договору оказывается практически невозможно.

Во втором варианте речь идет о нарушении сроков строительства по договорам, заключенным в соответствии с 214 ФЗ, в котором четко прописана ответственность застройщика за нарушение сроков передачи квартиры заказчику. Так, за каждый день просрочки застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования, действовавшей на день, когда квартира должна была быть передана заказчику.
 
После получения долгожданного жилья и подписания акта приемки-передачи при оформлении паспорта на квартиру выясняется, что площадь меньше той, что была указана в договоре.

Ситуация когда при приемке квартиры метры «гуляют» встречается очень часто. Но, как правило, эта ситуация регулируется договором, где указано, что если площадь квартиры окажется меньше, чем указано в договоре, часть денег возвращается дольщику; если больше – доплачивается застройщику исходя из заранее определенной стоимости квадратного метра. Разночтения в таких случаях возникают из-за разницы между площадью, указанной на поэтажном плане здания, и результатами работы замерщика. Ведь доплата рассчитывается по поэтажному плану, а для регистрации права собственности дольщику необходимо получить паспорт на квартиру в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ).

Получается, что покупатель имеет право обратиться за возвратом излишне уплаченных денежных средств, но здесь имеется ряд спорных моментов. Например, часто с момента подписания акта приемки-передачи квартиры и до получения паспорта в ПИБ проходит довольно много времени. 

За это время покупатель успевает сделать не только косметический ремонт, но установить перегородки. После ремонта площадь квартиры меняется, и появляются расхождения по метражу. Этим обстоятельством и пользуется застройщики, чтобы отказать дольщику в возврате необоснованно оплаченных денежных средств. В этом случае покупателю нужно будет провести специальную техническую экспертизу, которая сможет определить, площадь квартиры до проведения перепланировки и ремонта, что позволит в суде решить положительно вопрос о возвращении излишне уплаченных денег.

Покупатель заключил договор долевого строительства в соответствии с 214 ФЗ. В дальнейшем покупатель решил продать квартиру на среднем этапе строительства, так как из-за кризиса оказался не состоянии платить ежемесячные платежи, в связи с чем обратился к застройщику с заявлением о переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Переуступка прав требования по договору участия в долевом строительстве возможна, но при этом необходимо получить согласие застройщика на совершение данной сделки. При переуступке прав требования дольщик переуступает все свои права и обязанности по договору с застройщиком третьему лицу. Если изначально договор участия в долевом строительстве был оформлен в соответствии с 214 ФЗ, то договор переуступки прав требования подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Надо сказать, что подобных обращений в период кризиса было очень много.

В приобретаемой квартире по договору участия в долевом строительстве застройщик произвел неотделимые улучшения, не предусмотренные договором, а именно остекление лоджии. Выставив при этом дольщику счет за произведенные работы и отказ подписывать акт приемки-передачи до тех пор, пока счет не будет оплачен.

Положение Гражданского кодекса четко указывает, что подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор дополнительных работ или услуг. Заказчик может отказаться от работы или услуги, не предусмотренной договором. Кроме того, в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» прописаны условия, при которых возможно увеличение стоимости строительства. Остекления лоджии ни под одно из этих условий не попадало. В связи с чем в суде застройщику было отказано во взыскании с дольщика дополнительных денежных средств, затраченных на остекление лоджии.

Перед подписанием акта приемки-придачи квартиры, застройщик требует оплатить значительную сумму за коммунальные услуги. Можно ли отказаться от этого требования застройщика?

Требования застройщика правомерно в том случае, если по договору участия в долевом строительстве предусмотрено, что на момент заключения договора с эксплуатирующей организацией дольщик компенсирует застройщику затраты на содержание квартиры. Застройщики также обычно предусматривают в договоре предварительный платеж на содержание дома. В принципе, это обоснованное требование. С момента подписания акта приемки-передачи квартиры до момента регистрации права собственности может пройти немало времени, некоторые дольщики тянут годами и не оплачивают в это время оказываемые коммунальные услуги. Поэтому строительные компании рассчитывают платеж исходя из предусмотренной в договоре фиксированной суммы за один квадратный метр. Если же в договоре подобных платежей не предусмотрено, требовать их застройщик не может.

Что же касается прочих дополнительных расходов, возникающих у покупателя квартиры в новостройке, то они могут возникнуть только после ввода построенного дома в эксплуатацию. Застройщик передает дольщику квартиру по акту приемки-передачи, после чего тот может зарегистрировать право собственности на эту квартиру. Первыми возникают расходы, связанные с взаиморасчетом сторон по фактическим площадям квартиры после завершения строительства дома. Кроме того, нужно будет оплатить услуги специалиста ПИБ, осуществляющего технический учет объекта недвижимости. Также дольщик должен будет оплатить государственную пошлину при регистрации права собственности Федеральной регистрационной службой.

При заключении договора долевого строительства целесообразно обратиться за помощью к юристу. Вовремя данный квалифицированный совет, способен уберечь будущего дольщика не только от вышеперечисленных проблем, но и от многих других, которые способен предвидеть только опытный юрист.